Quand on achète un bien en Sicile, la ligne « frais de notaire » fait souvent peur. Et contrairement à ce que son nom laisse penser, la plus grosse partie des frais ne rémunère pas le notaire : ce sont des taxes d'achat, qu'il collecte pour le compte de l'État. Ces taxes sont fixées au niveau national : en Sicile, les taux sont les mêmes qu'à Milan ou à Rome. Voici comment se compose la note, et ce qui la fait varier. Pour le budget complet d'un achat (prix, agence, travaux), voir combien coûte vraiment une maison en Sicile. 🧭

⚖️ Le notaire en deux mots

En Italie, le notaire est un officier public impartial : il ne défend ni l'acheteur ni le vendeur. Il vérifie que le vendeur est bien propriétaire, que le bien est libre d'hypothèques et que les documents cadastraux sont en ordre, puis il rédige et fait signer l'acte de vente (le rogito). En revanche, il ne contrôle pas l'état du bâtiment : pour ça, il faut un geometra.

C'est en général l'acheteur qui choisit le notaire et qui le paie. Et il n'a pas besoin d'exercer en Sicile : c'est le lieu de signature qui compte, pas l'emplacement du bien. Pour notre achat en Sicile, l'acte a par exemple été signé chez un notaire à Bergamo, où se trouvait la société qui vendait.

💶 Deux blocs bien distincts : l'honoraire et les taxes

Ce que tu verses au notaire se compose de deux parties.

Son honoraire, c'est-à-dire sa rémunération. Depuis 2012, les tarifs des notaires sont libres : chaque notaire fixe ses prix, et il est obligé de te remettre un devis écrit. Pour un bien entre 100 000 et 200 000 €, compte à titre indicatif environ 2 000 à 3 000 € pour l'acte de vente, TVA et petits frais compris. Les écarts entre notaires peuvent être importants : demande deux ou trois devis, en donnant à chacun exactement les mêmes informations.

Les taxes d'achat forment le gros de la note. Le notaire ne fait que les encaisser pour les reverser à l'État. Elles sont donc identiques d'un notaire à l'autre : quand tu compares des devis, c'est la ligne des honoraires qu'il faut regarder.

🏠 Les taxes : tout dépend de qui te vend le bien

C'est le point qui fait le plus varier la facture.

Si tu achètes à un particulier, tu paies une taxe d'enregistrement (imposta di registro) de 2 % pour une résidence principale ou 9 % pour une résidence secondaire, avec un minimum de 1 000 €, plus deux taxes fixes de 50 € chacune. Et surtout, cette taxe est calculée non pas sur le prix, mais sur la valeur cadastrale du bien, souvent bien plus basse.

Pour en profiter, demande explicitement le régime prezzo-valore dans l'acte. Il est réservé aux particuliers qui achètent un logement à un vendeur non soumis à la TVA. La loi prévoit aussi une réduction de 30 % des honoraires du notaire dans ce cas : demande qu'elle figure noir sur blanc dans le devis.

Si tu achètes à une entreprise (un constructeur, une société qui a rénové le bien), tu paies une TVA de 4 % pour une résidence principale ou 10 % pour une résidence secondaire, calculée cette fois sur le prix réel. Elle est versée au vendeur. S'ajoutent trois taxes fixes de 200 € chacune, payées au notaire.

📍 Résidence principale ou secondaire : le détail qui change tout

Le taux réduit de « résidence principale » (la prima casa) n'est pas réservé qu'aux Italiens. Mais pour l'obtenir, il faut transférer sa résidence dans la commune du bien dans les 18 mois suivant l'achat (on explique la démarche dans notre guide sur la residenza). Si tu achètes une maison de vacances sans t'installer, c'est le taux de résidence secondaire qui s'applique. C'est aussi le cas pour un bien destiné à la location (voir investir dans la location saisonnière en Sicile).

Ne déclare pas une prima casa si tu ne comptes pas t'installer : si la condition n'est pas remplie, tu paies la différence d'impôt, plus une sanction de 30 % et des intérêts.

Si vous achetez à deux, le taux n’est pas forcément le même pour les deux acheteurs. Le taux réduit s’applique seulement si la personne remplit la condition de résidence.

C’est ce qui nous est arrivé. Une semaine avant la signature, le notaire nous a indiqué qu’il retenait le taux de résidence principale pour moi, mais pas pour ma compagne. Sur sa moitié, la différence représentait environ 8 000 €. On a finalement mis l’appartement à mon seul nom. D’où ce conseil : pose la question au notaire dès le début, et fais-toi confirmer par écrit le taux appliqué à chaque acheteur.

🧮 Exemple chiffré : un bien à 150 000 €

Pour rendre tout ça concret, prenons un appartement à 150 000 € avec une rente cadastrale de 700 € (une hypothèse : la valeur réelle figure sur l'extrait cadastral, la visura catastale, à demander avant de faire une offre).

Acheté à un particulier en prezzo-valore, les taxes s'élèvent à environ 1 700 € en résidence principale et environ 8 000 € en résidence secondaire.

Acheté à une entreprise, elles montent à environ 6 600 € en résidence principale et environ 15 600 € en résidence secondaire.

Autrement dit, pour une résidence secondaire, acheter du neuf à un constructeur peut coûter deux fois plus de taxes qu'acheter un bien ancien à un particulier. À ces montants s'ajoutent les honoraires du notaire, autour de 2 000 à 3 000 € pour l'acte de vente. Sans prêt et sans agence, le coût total va donc d'environ 3 700 € dans le cas le plus favorable à plus de 18 000 € dans le moins favorable.

📋 Les autres frais à prévoir

  • L'agence immobilière : chaque partie paie sa commission. Selon les usages locaux, compte autour de 2 à 3 % du prix pour l'acheteur, plus la TVA de 22 %.
  • Le prêt immobilier : si tu empruntes, une taxe s'applique sur le montant prêté, de 0,25 % pour une résidence principale et de 2 % pour une résidence secondaire, en plus des frais de la banque et d'un acte notarié séparé.
  • L'interprète : si tu ne comprends pas l'italien, la présence d'un interprète à la signature est obligatoire. Son coût est à ta charge.
  • La procuration : si tu ne peux pas être présent à la signature, il faut une procuration, traduite et apostillée.

Et dans tous les cas, le notaire te demandera ton codice fiscale pour signer l'acte. Si tu ne l'as pas encore, voici comment l'obtenir depuis la France ou la Suisse.

✅ En résumé

Les « frais de notaire » en Sicile sont surtout des taxes, identiques partout en Italie. Leur montant dépend de deux questions : qui te vend le bien (particulier ou entreprise) et si tu t'y installes ou non. Demande le prezzo-valore quand c'est possible, compare plusieurs devis sur la seule ligne des honoraires, et fais chiffrer le coût total par ton notaire le plus tôt possible.

On partage ici notre expérience et notre compréhension du sujet, pas un conseil fiscal ou juridique. Taux vérifiés en octobre 2026 d'après le guide de l'Agenzia delle Entrate sur l'achat immobilier. Les règles évoluent : fais toujours chiffrer ta situation précise par ton notaire avant de t'engager.

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